一线热点城市需要一段冷色调

前几天，有朋友发了两张图片给我，是大家熟悉的场景，售楼处，黑压压的人群，售控表满满都是红彤彤的“已售”字样。这是在合肥。据说，该市两个区域的平均房价已经过万。有些楼盘已从去年底的八九千元跳涨到1.2万元以上。

老实说，这超过我对合肥的想象。不准确的划分，合肥是二线非热点城市，但它的房价涨幅几乎与作为二线热点城市的南京相若。倒不是我对合肥有什么偏见，房价不能过万（同类城市的南昌多个区域房价早就过万了），而是好奇为何会突然加速上涨。

珠海不知是算二线非热点还是三线热点城市，去年下半年以来的涨幅也相当可观。多个楼盘涨幅超过40%。有个楼盘从去年9月的1.8万元涨到2.7万元。一位珠海房地产资深人士说，做了这么多年房地产，也没能理解珠海这一轮上涨的动因。

去年全国楼市的明星，非深圳莫属。但我们记者实地调查发现，南京、无锡等城市的涨幅与深圳相比几乎不遑多让。而我上面举的两个例子，合肥和珠海的房价运行曲线，其实去年下半年以来也开始加速。

春节过后，媒体连篇累牍报道的，还是一线城市房地产的狂热现象。但南京、无锡、合肥、珠海也没歇着。当然，由于货值的区别，同样升20%，北京单套是涨了100万，合肥可能只是增加20万，但对本地居民传达出来的心理压力并无本质差异。

正如你看到的，一段时间以来，以上述城市为代表的楼市加速上涨，与一线城市基本同步。不过，尚无充分证据表明，房地产市场已出现普涨的趋势。据我个人观察，城市分化的特征没有消失，二线城市之间、三线城市之间，冷热不均。

2月中旬以后一线城市的表现，令人忧虑。我较大的担心是，传染效应会被放大。对，我强调的是传染效应，而不是传导效应。这是基于病毒肌理而言。具体到目前的楼市，则体现为，市场情绪存在像病毒一样传染的可能。

这当然是基于过去的经历。所谓的楼市黄金10年，每轮上涨，领涨的，一般都是上海、深圳或北京这样的特大城市。接着，再像涟漪一样扩散到二三线城市。然后，一二线甚至三线城市形成普涨的大合唱。

2015年的深圳，以及进入2016年的上海、北京，之所以令人瞠目，不仅是因为涨幅大、势头猛，更因为它是建立在房价已然高企、总值动辄千万的基础上。举个不恰当的例子，以美国的经济总量，如果它的GDP增幅达到7%，是多么吓人。

因城施策的鼓励性住房消费措施，主要是针对三四线城市，但一线和二线热点城市却成为主要受益者。可能属于始料未及，或超出预期。当然，决策层和相关主管部门对这些城市房地产市场的异动，保持着密切的关注。

两会期间，住建部部长喊话之后，一线城市涨幅较大的两个城市，上海和深圳的调控如期而至。具体内容无须重复。主流观点认为，这几个城市上涨的较大原动力是信贷，那么，银行收紧信贷就是当然之选。这正是上海、深圳要做的。

2010年-2011年房地产调控的一个明显特点是，除了收紧信贷，同时加强了行政干预。普遍的做法是一二线城市限购，以及部分城市对楼盘预售价格审批的管控。即使5年后也很难说这种调控手段，是不是有效。如果说没有效果，2011年的楼市大多是下行调整的；如果说很有成效，紧随其后的2012-2013年却又是量价飞升，而调控政策并非放松。

目前只是深圳上海，从信贷入手调控。假如效果不彰，不排除继续祭出行政干预，强行划定楼盘预售价格。这些城市仍处于限购之中，限购再加码的可能性不大。至于像深圳那样提高二手房区域指导价，是在税收方面提高投资门槛，在房价上涨时期，这种成本只会转移到买方，我历来不甚赞成。

北京是否会跟着深沪之后出手调控？然后，其他二线热点城市会不会紧随其后再调控？北京很有可能。原因就在于，北京有巨大的示范作用。其他二线热点城市，譬如南京，虽然也放出了调控的声音，但实质性的信贷收紧尚未看到。不过，如果4月涨势继续，不排除主管部门要求南京无锡合肥珠海等热点城市，效仿一线城市捏一捏信贷水笼头。

更重要的是，调控之后，楼市会呈何种反应。

事实上，深圳前些天已有投资客出货离场。不能不说，市场敏锐度较高的就是这些投资客。私下里，早在半个多月前我就劝有多余房子的朋友逢高派发。此番信贷收紧之后，并不意味着一线城市就此转入下跌通道，但至少，市场会有一段冷静时期。销售会降下来，原本捂盘准备涨价的开发商以及二手房业主都会暂时停下观望。

回到开头，资产市场的情绪具有传染性。我个人希望一二线热点城市能够迎来一段温和偏冷的时期。但问题是，假如热点城市齐齐转向冷色调（暂时只是良好的期望），会不会也对其他城市产生负效应？要知道，三四线城市的当务之急，仍然是去库存。这边厢要降温，那边厢要添薪，轻重缓急仿佛就在举手投足之间，真是考验决策层的智慧。