房地产行业周报:增量资金买入**资产,租赁市场**广阔

　　增量资金是明年地产股**资产重要边际变量。近两年主导地产股走势是增量资金逻辑,而不是政策逻辑。去年地产股大行情是保险增量资金带来,今年内房股大行情是北水南下和西水东进资金带来,都是增量资金逻辑。在银行资产配置带来**资产低估值、高成长、有安全边际特征基础上,未来增量资金将持续去配置这些资产,带来**资产行情。从微观层面的现象来看,一方面是A股纳入MSCI将带来增量资金;另一方面债券市场趋势不好,资产配置主体有寻找类债券资产的内在需求。从更宏观的角度来看,在中国商业银行配置一二线按揭大趋势下,其他资产配置主体要想利益最大化就是追随商行策略,配置一二线大趋势下衍生的**资产。详见年度策略《一二线新时代,增量资金带来牛市》!

　　  租赁新时代,蛇口发行首单租赁CMBS。各项租赁利好政策高频率出台,就是为了击破行业发展的痛点。一方面提供低成本的土地,增加房源供给;另一方面降低融资成本,拓宽融资渠道。本周,招商蛇口发行首单储架式长租公 寓CMBS,融资规模为60亿,分多期发行,刷新长租公 寓类资产证券化的最高额度。目前,蛇口在深圳、北京、天津、重庆等发展多个项目,建筑规模总计60万平方米,约1.6万间,未来将围绕**一二线城市重点布局。一二线资产价格长期向上和租售并举的新时代,尤其是租售并举阶梯化供应,将给在后服务市场布局的公司如世联行和招商蛇口带来业务大幅增长。

　　  本周我们统计的42个重点城市整体成交数据环比变化+17%,同比变化+4%。其中一/二/三线城市成交面积环比分别变化+52%/+17%/+5%;一/二/三线城市同比分别变化+29%/+13%/-12%。其中,四个一线城市北、上、广、深环比分别变化+45%/-20%/+155%/+15%,北、上、广、深同比变化+17%/-20%/+116%/-40%。本周的二手房市场中统计的16个城市成交面积环比变化-6%,同比变化-39%。库存方面,本周统计的18城市库存去化周期为8.1个月,环比变化-0.1个月,其中一/二/三线库存分别变化-0.4/-0.1/+0.5个月。

　　  投 资建议:这是新世界、新视野、新市场。房地产后服务市场空间很大,一二线城市面对基本面和政策面底部,长期趋势向上。投 资标的重点推荐世联行、新城控股、招商蛇口、万科a、保利地产。

　　  风险提示:货币政策大幅收紧,美国特朗普减税带来资本流动影响,**城市房地产调控超预期严格,房屋租赁市场政策支持力度不及预期。