从先行城市推测，零门槛落户对威海楼市的影响

发改委2019年4月8日通过官网公布的《2019年新型城镇化建设重点任务》，明确了我国城镇化的很多重大问题，文件规定，正式取消城区人口300万以下的II型大城市的落户限制，全面放开500万以下人口的I型大城市的落户条件。(2018年3月，发改委发布通知，中小城市和建制镇要全面放开落户限制)

这意味着，除了北上广深这四个超大城市，全国大部分城市都放宽了落户限制，零门槛落户已经成了大趋势。零门槛落户必然带来人口流动，而人口流动的方向将会带来城市的新一轮大洗牌。人口就是红利，人口流入多的城市发展就快，人口流入少，甚至负流入的城市就会萎缩。强者愈强，弱者愈弱。

威海历年人口自然增长率

零门槛落户对威海楼市的影响可以从先行城市推测。

3月18日，石家庄成为首个实行零门槛落户的大城市(石家庄属于Ⅱ型大城市)，政策推行至今，落户人群主要来自周边城市，也就是说户籍放开所吸引的人口，以本省、本市周边的为主。

与威海相邻的两个大城市——青岛和烟台。

青岛属于Ⅰ型大城市，按《2019年新型城镇化建设重点任务》要求，要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制型城市，重点群体说白了就是人才，大学生、技术、科研人才等，

烟台是Ⅱ型大城市，要全面取消落户限制，也就是零门槛落户，不但是重点群体，一线工人、服务人员等低端劳动人口都可以长驱直入。

以前因为有户籍政策的限制，很多人在外地打工，只是阶段性的，尤其是农民工更为明显，他们甚至不管挣到多少钱都拼命省吃俭用，把钱寄回家里，因为孩子囿于户口只能在老家念书，人与家分离，收入与消费也分离。

现在鼓励落户，便可以把整个家都搬进城，租房子，子女也能上学，而且是在更好的学校上学，这样一来，归属感有了，全家人的消费也都在城里，对城市的发展贡献也更大。

还有一点是，经济更发达的地方，教育资源一般也更丰富，大学毕业生也更倾向于留在学校所在地发展，对于很多独生子女来说，这可能就意味着一个家庭都会迁居过去。

对威海人来说，去经济更发达的烟台、青岛，不但有更多的就业机会也可以享受更丰富的教育、生活、娱乐等资源，城市相邻交通发达，从心理上说，去烟台青岛也不算是远离故土，无门槛落户必然会推动更多威海人选择烟台青岛。

伴随着落户而来的，更有“人地钱挂钩”。

有人来了，就给土地，粗陋地说，政府给批的建设用地就多(发改委的此次通知指出，“探索落户城镇的农村贫困人口在原籍宅基地复垦腾退的建设用地指标由输入地使用”，也就是说，只要有人来，就会有充足的土地供应)还给钱给资源，“真金白银”的好处，自然会展开抢人大战，要抢人的话，各项利好肯定会有。可以说，落户人口对当地经济的推动比常住人口更大，一个不断循环上升的发展过程。而对于人口流出的威海来说，则很有可能是没人，没地，没钱。

都市圈、城市群依然是一个很重要的概念，但是此次文件除了传统的京津翼、长三角、珠三角，再重点提的是成渝城市群，对山东半岛的城市群只字未提，没有提也就没有支持。

威海自2000年以来，人口多年是负增长，现在人地钱挂钩，人口流失就意味着土地指标和财政补贴都要随之减少，最直接的影响是土地财政、新城及开发区的建设。

下一步就应该在直面收缩这一现实的基础上做好规划。

新形势下，想要增加人口定是难上加难，盘活现有人口才是关键。威海的人口虽然在流失，但程度并不严重。说白了，下一步威海的发展重点应该是怎么让现有的人活好，怎么留住将要出生的人。

但是，这并不是说威海楼市会就此萎靡，也不是说威海的房价就到了天花板，房地产发展的上半场，从周边乡镇以及西部经济欠发达地区涌入的人口是楼市的主要推力，也就是说人口的数量是最大驱动力;到了下半场，房价则依靠居民收入的增长。而居民收入的增长，依靠的就是经济的发展。

面对收缩城市，其规划大方向总体来说有两种，一是奋起直追，积极招商引资，利用大的投资项目刺激威海经济发展;引进各种赛事或者文化活动项目等，推动威海旅游业继续发展;等等，二是改进当前状况，比如说当前的精致城市建设，提升威海城市形象，改善人们生活环境，将资源收缩回来，激活中心城区的商业产业，虽然紧凑，但是精致，城市虽小，但也能成为一个健康良性发展的桃源。