南海新区房地产市场的三个节点

 南海新区打造首个体育产业特色小镇，融合了滨海休闲度假、医疗康养服务、高端教育配套、主题商业配套等多种城市功能，而且将各项服务做细做精，例如养老与物业挂钩，推行一站式养老，提供预约、出行租车、上门送餐等服务。南海优质的海洋自然资源加上更加便利的生活方式，为这种消费性地产带来种种利好，而这种文旅地产也将反过来刺激南海的发展。

以价格和客群来区分，南海新区房市有三个节点。

一、2009年，开发初期，基本生活配套市政建设都不完善，房价较低，均价约2000-3000元/平。

此时的客群单一——东北客群，原因有二：其一当时东北环境恶化，空气质量变差，尤其是东北冬季的PM2.5常达到1000以上，直接导致心脑血管疾病爆发，其二南海新区房价较低，制度改革中的东北人大批下岗，很多人愿意用手头的补偿款换一个更舒服的居所。

二、2013-2015年，由于政府的努力，南海新区的配套提升，房价便也随之上涨，达到了4500-5000的均价，东北客群大幅减少，而主要客户群转向了省内的淄博、滨州、济南等经济相对发达但环境较差的区域。

三、2016-2018年，南海新区的房价又上了一个新的台阶，达到了7500-8000元/平的均价。推动这次房价上涨的力量主要有三方面：一、棚改货币化。棚改之初是一项民生政策，旨在改善居住环境恶劣的棚户区人们的生活。三年多前，三四五线城市出现房产库存积压严重问题，为了解决该问题，棚改货币化应运而生，棚改户居民得到了大量现金补偿，又需要立刻解决居住问题，购买力+需求，房地产市场迅速火爆。二、大量的棚改制造出来的购房需求短时间内扭转了房地产市场上的供求关系，供不应求还间接刺激了其他非棚改户，引发了他们的焦虑心理，房价看涨的预期愈演愈烈，结果不管有房的还是没房，刚需的还是改善的，投资的还是炒房的，争先恐后入市，这就造成了恐慌性购房。三、随着生活水平的提高，人们对精神层面的需求也日趋旺盛，旅游度假需求也水涨船高，尤其是居住在大都市圈的中产阶层，享受着最高品质的物质服务却忍受着日益恶劣的生活环境，对更好生活的需求推动了旅居地产的发展。

于是，这一次，北京、石家庄、保定、青岛等经济发达但环境污染严重，同时又享有便捷交通的城市成为南海新区新的客群，这其中尤为突出的是青岛客群，2017年3月青岛出台限购政策，南海新区相对较低的房价加上宽松的房产市场，吸引了大量青岛人进入南海新区房产市场，18年青岛限购政策升级，更多青岛人进入南海新区房产市场，为该市场贡献了40%以上的销售量，而最初的东北客群则被高涨的房价彻底排除在外。