继万达广场之后,环翠区又推出重磅土地

本周，威海市密集推出经营性建设用地，其中环翠区4宗、经区4宗、临港区6宗。在这14宗建设用地中，受关注程度最高当属环翠区嵩山街道华夏集团4宗土地（威自然资经告{环}字〔2019〕6号），该土地不仅临近5A级华夏城景区，而且与四月底刚出让的环翠区万达广场直线距离仅1.5公里，与经区居然之家直线距离不足1公里，可以说是威海闹中取静的优质地块。下面，艾克数据详细分析华夏集团地块情况。

地块编号

出让位置

出让面积

(㎡)

土地用途

规划指标要求

起始总价

（万元）

容积率

建筑密度

建筑限高

1号地

嵩山路西、华夏大道北地块一

117606

住宅≥95%

商业≤5%

1.95

18%

70

87146.54

2号地

嵩山路西、华夏大道西地块一

27441

商业100%

0.6

20%

24

4239.48

3号地

嵩山路西、华夏大道北地块二

91349

住宅≥95%

商业≤5%

1.85

18%

65

66454.70

4号地

嵩山路西、华夏大道南地块三

23660

商业100%

1.89

50%

35

9085.44

一、1号地：位于华夏集团办公楼北侧地块

1、基础信息：

地块编号

1号地块

出让位置

华夏集团办公楼北侧

出让用地面积

117606㎡

用地性质

商住用地（B1、R2)

建筑面积

229332㎡

容积率

1.95

最大建筑密度

18%

最大建筑高度

70米

起拍总价

87146.54万

起始楼面地价

3800元/㎡

2、出让条件：

（1）捆绑出让：竞买本宗土地的竞买人须一并竞买威自然资经挂（环）字〔2019〕6－2号土地，如竞买人未能同时竞得该两宗土地，视为本次网上挂牌出让无效。

二、2号地：华夏会馆西侧的停车场地块

1、基础信息：

地块编号

2号地块

出让位置

华夏集团西侧的景区停车场

出让用地面积

27441㎡

用地性质

商服用地（B1)

建筑面积

16465㎡

容积率

0.6

最大建筑密度

20%

最大建筑高度

24米

起拍总价

4239.48万

起始楼面地价

2575元/㎡

2、附加信息：

（1）捆绑出让：竞买本宗土地的竞买人须一并竞买威自然资经挂（环）字〔2019〕6－1号土地，如竞买人未能同时竞得该两宗土地，视为本次网上挂牌出让无效。

三、3号地：华夏集团办公楼西北地块

1、基础信息：

地块编号

3号地块

出让位置

华夏集团办公楼西北

出让用地面积

91349㎡

用地性质

商住用地（B1、R2)

建筑面积

168996㎡

容积率

1.85

最大建筑密度

18%

最大建筑高度

65米

起拍总价

66454.7万

起始楼面地价

3932元/㎡

2、附加信息：

（1）捆绑出让：竞买本宗土地的竞买人须一并竞买威自然资经挂（环）字〔2019〕6－4号土地，如竞买人未能同时竞得该两宗土地，视为本次网上挂牌出让无效。

四、4号地：华夏会馆地块（限制条件较多）

1、基础信息：

地块编号

4号地块

出让位置

华夏会馆

出让用地面积

23660㎡

用地性质

商业用地（B1)

建筑面积

44717㎡

容积率

1.89

最大建筑密度

50%

最大建筑高度

35米

起拍总价

9085.44万

起始楼面地价

2032元/㎡

2、附加信息：

（1）捆绑出让：竞买本宗土地的竞买人须一并竞买威自然资经挂（环）字〔2019〕6－3土地，如竞买人未能同时竞得该两宗土地，视为本次网上挂牌出让无效。

（2）部分建筑保留：宗地内现有8153.62㎡保留建筑物，竞买人竞买该宗土地时，需一并竞买该8153.62㎡建筑物，建筑物价格为人民币4248.0360万，该价格不包含在土地出让价款中，竞得人在竞得该宗土地后60日内将上述款项直接支付给威海市环翠区人民政府。

（3）4万㎡商业自持：该地块属于纯商业地块，地上须建设经政府审核同意的建筑计容面积不小于4万㎡的培训中心，该商业项目整体运营，不得分割销售，且竞买人取得《施工许可证》后24个月内须整体开业运营。

五、艾克研判

地块

出让面积

（㎡）

容积率

建筑面积

（㎡）

起拍总价

（万元）

楼面地价

（元/㎡）

说明

1号地

117606

1.95

229332

87146.54

3800

1号和2号捆绑出让

2号地

27441

0.6

16465

4239.48

2575

3号地

91349

1.85

168996

66454.7

3932

3号和4号捆绑出让

4号地

23660

1.89

44717

9085.44

2032

4万㎡商业自持

8154㎡建筑保留

合计

260056

459509

166926.2

3633

1、区位配套好：本项目位于威海城市核心区，三公里范围内，既有华夏城景区、海上公园等风景名胜区，又有经区管委、威海火车站、居然之家、万达广场、皇冠中小学、威海二中等优质配套资源。

2、项目规模大：本次出让的4宗用地，总用地面积约26万㎡，总建筑面积约46万㎡，是威海市区范围内的大型社区。

3、限制条件多：

（1）捆绑出让：1号和2号两宗土地搭配出让，3号和4号两宗土地搭配出让。

（2）现状出让：四宗用地范围内的清理和平整由竞得人自行解决，所需费用由竞得人承担。因为华夏集团地上建筑物尚未拆除，所以要想取得土地，要么是华夏集团自己摘牌，要么是与华夏集团有密切关系的开发商竞得。考虑到华夏集团今后发展的重点是文旅产业，而非房地产，因此，艾克数据判断与华夏集团有密切关系的开发商竞得的可能性较大，即使前期华夏集团出面摘得土地，后期也大概率与品牌开发商合作开发。

（3）商业自持：4号地块内（即华夏会馆）地块，规划建筑面积4.47万㎡，要求开发商自持4万㎡商业，该商业整体运营，不得分割销售，且竞买人取得《施工许可证》后24个月内须整体开业运营。也就是说4号地块的商业几乎全部自持经营，短期内无法销售回款。

（4）保留建筑：4号地块（即华夏会馆）现有8153.62㎡保留建筑物，竞买人竞买该宗土地时，需一并竞买该8153.62㎡建筑物，建筑物价格为4248.0360万，该价格不包含在土地出让价款中，竞得人在竞得该宗土地后60日内将上述款项直接支付给威海市环翠区人民政府。上述4宗用地的土地出让金起价约16.7亿元，加上保留建筑4248万的费用，总的土地出让金约17.1亿元。

4、楼面地价合理

艾克数据梳理了近两年威海出让的重点地块，发现华夏集团地块起始楼面地价3633元/㎡（因为限制条件多，华夏集团地块也大概率底价成交），与万达广场、万科翡翠公园、信泰龙润国际、龙湖天璞、中南熙悦等项目比较，价格较为合理。如果排除商业地块因素，单纯看住宅地块楼面地价约3900元/㎡，低于附近万达广场4152元/㎡的水平。因此综合来看，华夏集团地块的楼面地价较为合理。

艾克数据认为，华夏集团的4宗用地，区位配套好、项目规模大、楼面地价合理，是威海市区的优质项目。但是因为出让限制条件多，如捆绑出让、现状土地出让、4万㎡商业自持、8154㎡建筑物保留等，再加上总地价约17.1亿元，因此，艾克数据认为此地块由华夏集团或华夏关联开发商竞得的可能性较大。

华夏集团项目入市后，将给威海购房者，特别是经区购房者提供更多的购房选择，同时也将与万达广场、万科翡翠公园、中南熙悦、盛德山水绿城等高品质项目一起，共同促进经区中心板块房地产市场的发展。