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归家有期 幸福如约而至 | 华瀚御龙湾盛大交房机会///
先看两组数据
因找不到近期相关数据,这一粗略的结论我从两个方面佐证
1/山东大学威海营销管理研究中心房地产大数据平台显示,2017-2018年4月,外地客群购房比例超过本地客群,其中小户型外地客群占比为67%,大户型比例为28.1%。
2/与行业某平台管理层聊过,外地购房人群占据一半是圈内认同的数据
二:威海旅游人口每年五千多万,很庞大的流动数量
2018年威海全年接待游客4682.69万人次,同比增长8.5%
2019年威海全年接待旅游5151.60万人次,增长10.0%;实现旅游总收入692.60亿元,增长12.2%
2021年旅游人数估计超过5500-6000万的数量,是常住人口的将近20倍
时至今日,诸多变化可能导致推导偏差较大,但不妨碍威海旅游人口的季节性变化对地产销量影响很大这一结论
这两个数据反应的基本就是五一到十一的旅游旺季,是地产商抢人大战的时刻,所以你们也能感受到,今年五一左右新盘入市不少,万科璞悦山,富力星光天地,三盛璞悦府,保利明玥风华等这些新盘+存量老盘,竞争很大,若不把握好这几个月的销售旺季,国庆节过后只能靠促销来保量,否则价稳量跌
看看近几年销量的波峰在哪里,以史为鉴可以知兴替
有一组我个人跟踪万科翡翠公园的数据,拿同户型112平对比看去化速度
2019年6月开16#共64户,去化周期一个月
8月开15#共64户,去化周期三个月
10月11月分别开8#和7#各64户,去化周期均超过6个月
这个数据非常真实的反应即便万科品牌加持,也不能凌驾于周期波动之上,所以我一直建议买房下手是在11月以后,销售淡季买房还是销售旺季买房对你而言更好,可以考虑下。
看同门师兄弟的销售节奏,可以了解分析璞悦山的未来可能销售走势,即便像112王一般的户型也是需要市场大势配合,何况璞悦山的户型并不如翡翠公园,仁者见仁智者见智哈
还有一个问题就是我系列文章之前谈过的总价问题,在威海超过150万以上去化更慢,所以当初翡翠公园二期140多的大户型调整成118的偏小面积,就是因为总价过高影响了去化速度。反观璞悦山的总价可以有个对比。
璞悦山营销组根据翡翠公园的经验,结合璞悦山自身的缺陷,一上来就要抓客户,开盘车位就半价,还送储藏室,这节奏可是以往大促节点才有的手法,等于侧面优惠降价促销,这是从自身先下手吸客。
另外战略合作的中介端,以高于常规比例佣金代客引流,多维度抢占市场旺季份额,应该行之有效。
我一个外行人都看得明白,手持大量历史数据和丰富经验的营销总怎能不清楚这个
至于购房者,我已经说的这么多了,自己根据自身需求和情况来安排。
威胁////
三个方面
一个就是大家熟知的同行恒大了,详细前面文章有盘整恒大资料,这里不在展开,就知道目前是市场中的一条鲶鱼,拉低行业均价,情绪方面短期有利于购房者
但是等恒大缓过劲了,估计也会回归正常的销售节奏,这个我会跟踪一下,最近刚和中石油签署战略合作,这些你们可以感受下,我一直说恒大不会倒,不能倒,倒不起的。
买了恒大项目的朋友放心吧。但凡拿恒大和华夏幸福、泰禾、蓝光做比较得出要凉凉的结论就是啥也不懂的人。我本人没有恒大的任何房产,不是屁股决定脑袋。
二是购房客户季节流动性的威胁,往往机会与威胁并存,上部分机会中详细阐述威海购房群体的流动性问题,这里就不在重复了
三是政策方面,房住不炒大主题应该是十四五期间不会变化太大,坚持这个基调的情况下,要看各家房企的战略变动,比如今年22成土地集中出让本来市场预估是利好头部房企,认为大房企资金充裕,集中拿地有优势,会进一步占领市场份额
但实际情况相反,这一举动刺激中小房企更猛拿地势头,比如滨江集团董事长公开表示努力保持1%-2%的净利润就可以了,拿地很猛。这出乎大多地产分析师的预料
所以市场变化还是走一步看一步,开发商什么营销节奏我只能看表面,总的方向数据我给大家表述完,可以自己多感受下本地市场的微妙变化。
总算写完这个系列了,实话多了就会动了别人的蛋糕,加关注不迷路,万科璞悦山就此翻篇,有机会踩盘了我再聊聊。
公众号:观威海楼市
责任编辑: whadmin
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