地产大变局：遇见低谷 预见未来

企业的生存环境有内、外部之分。在2022博鳌房地产论坛上，我们听到专家学者和企业家的发言中，从内外部角度分析经济、行业、企业的处境，并给出关于未来的启示。

“当前的市场形势很严峻。”中国首席经济学家论坛主席原国务院参事、国务院金融发展研究所名誉所长夏斌，陈述了一个众所周知的事实。

房地产问题不是单单一个行业的问题，前所未有之大变局下，如何看待行业？

已连续多年参加博鳌房地产论坛的著名经济学家樊纲，既是我们的老朋友，也是行业发展的见证者。

他表示，房地产当然要经历一段调整，很多调整包括信心、债务，包括目前供给侧的问题，应该说需要一段时间。

“我们现在处在最低谷，在低谷的时候大家容易悲观，容易看到问题，但是我们也要从长远的角度来思考房地产的发展。”

国家统计局原局长、阳光资产首席战略官邱晓华从另一个相对客观的角度看行业，中国从上世纪80年代后期房地产进入大发展时期，经历90年代黄金时期有一个很大的发展。进入本世纪后，伴随政策与市场变化，房地产发展起起落落，但总体上保持着前行的态势。

“2021年下半年以来，房地产发展开始进入一个前所未有的困难时期，特别是民营地产公司遭遇了行业的至暗时刻，一个行业大变局时代开始来临。”邱晓华指出：“当前国内房地产投资正持续下降，土地市场正处于近10年来最差水平，商品房销售状况也在迅速恶化，房地产企业的资金来源也大幅度的萎缩。”

对此，夏斌深有同感：“从卖地、开工建设到销售，几个环节的关键指标同时出现了严重的负增长，恐怕这在历史上是没有过的。”

但不可忽视的是，对房地产的调控正在放松。

在夏斌看来，发展20多年的中国房地产市场将真正出现历史性转折，开始迈入由住房投资品为主向消费品为主发展的快车道。

高速度转向高质量发展阶段的改变，双循环发展格局的改变，老龄化、少子化人口结构的改变，高品质消费结构消费结构的改变，中高端产业结构的改变，这五方面是今天中国经济之所以存在着各种问题、各种困难的原因所在。

“我们正处在一个爬坡过坎的新阶段。”邱晓华也指，外部的变局、疫情的冲击、政策的改变是今天中国困难加剧的原因所在。

“宏观经济可能达不到原来的那个目标，但是总的来讲一定的恢复还是可以期待的。”樊纲似乎给出了我们希望听到的答案，也为在场嘉宾注入信心。

关于未来的行业发展道路，樊纲认为，政策的调整也是一个积极因素。

樊纲认为：“现在到了一个市场波动、市场低迷的状态，这个状态大概还会持续一段，调整不是那么容易的，不是一下子就能调过去的。面对这样的问题我们还要多加思考，同时也要看到市场总有低谷，总有高潮，如何放眼长远、布局未来。”

中国的地产行业，在过去的黄金时代鲜少遭遇“失败”，以至于风雨来临之时，难能招架，但亲身经历待了解的一切总是件好事。

行业加速出清、房企分化，夏斌则强调：“在守住保交楼、稳社会的前提下，重组、转型一批房地产公司，必须破产一批早已经经营不善，严重资不抵债的房地产公司。”

而无论现在发生什么事，这个行业绝对会继续，人总有住房的需要，唯有高房价、快增长模式的已经走到头，这是业内共识。

过去的常识和经验总结，于今天、明天的发展，已不完全适用；在此时此地，如何把握机遇和应对危机？

“风险与机遇是需要平衡的，赚钱越多的行业、机会越大的行业，风险基本上也是会随之而增加的。” 陈启宗表示。

中国的住房行业已经进入了薄利多销环节，不能否认利虽然越来越薄，在利越来越薄的时候，就要更多地销，才能够赚同样的钱。

从前大家都在考虑转型，“到底你是转型还是转行，这是大家今天要思考的问题。不过有少数的住房房地产商可能不是考虑转型，而是转行。”

“并不是说从今以后就没有赚钱的机会，但是是不同的赚钱方式，薄利多销的时候要做的跟从前是有点不一样的。”陈启宗称，凡是在这次挺得过去的房企，他们最有资格越做越大。

未来怎么解决？邱晓华认为，当然靠设立房地产基金，支持保交楼，靠因城施策、用好政策工具，靠新的城镇化的推力来化解或者提供助力。“不管怎么说，短期房地产是困难的，但是未来还是有希望。”

“2022年经历风风雨雨，2023年还有风雨，但也有阳光。”

未来或许将走得很慢，但不后退。从黎明到黄昏，阳光充足，胜过一切的诗。